宋雪涛：房地产估值逻辑生变
时间：2025-06-09 18:12:58
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老二手房市场表现出了显著的防御性特征，其价格波动相对温和，交易量保持稳定。这类房源主要集中在城市核心区域，具有一定的增值空间和稳定的 rental回报率。
（2）次新房：成长潜力股虽然次新房市场面临一定去化压力，但其在特定城市的结构性机会依然存在。这些项目通常位于城市发展新区或重点板块，具有较好的升值预期和投资价值。
（3）老现房：困境中的伪成长股当前库存压力最大的是那些尚未售出的现房项目，这类房源面临着去化难题。由于缺乏品质优势且价格调整空间有限，这些项目往往陷入滞销状态，成为开发商的资金负担。
（4）新好房：优质成长股新一代优质住宅项目的市场表现令人注目，尤其是那些符合最新建筑规范的"第四代住房"。这类产品以其高得房率和良好的居住体验，在核心城市持续畅销。
2. 市场分化的主要驱动因素 （1）供需结构失衡当前房地产市场的核心矛盾是结构性过剩与局部优质供给不足并存。在一线城市和二线城市核心区，优质住宅项目依然供不应求，而普通住宅则面临去化压力。
（2）价格预期差异不同类型房产的价格波动预期存在显著差异。优质住宅具有较高的市场认可度和抗跌能力，而普通住宅则面临着更大的降价压力和不确定性。
3. 市场风险与展望 （1）库存压力全国住房库存去化周期已超过警戒线，部分地区现房销售的压力不容忽视。开发商需要加快去杠杆进程，优化产品结构以适应市场变化。
（2）土地市场信号一季度的土地拍卖数据显示，核心城市的土地市场开始回暖，但整体仍处于底部区间。优质地块的高溢价率反映出市场对核心区域未来发展的信心。
4. 未来趋势研判 （1）分化加剧预计房地产市场的结构性特征将进一步强化，优质房产与普通房产之间的价格差距可能会扩大。
（2）产品升级未来的房地产开发将更加注重产品力提升，满足消费者对居住品质的更高需求。第四代住宅等创新产品的市场占比有望进一步提高。
结论：当前中国房地产市场已接近底部区域，但距离全面企稳回升尚需时日。结构性分化将成为未来较长一段时期的市场特征。投资者和从业者需要密切关注市场变化，及时调整策略以应对新的市场环境。 风险提示： - 租金价格波动超出预期 - 二手房挂牌量大幅增加 - 现房销售政策推进速度加快
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