房企中报揭示市场寒冬：万科巨亏119亿，金地亦亏37亿

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2025年中期财报披露告一段落，房企整体业绩虽仍处于低位，但市场预期正悄然修复。多家企业在业绩说明会中传递出谨慎乐观的信号：行业底部或已探明，复苏节奏虽缓，但政策托底与模式转型正同步推进，房地产市场正步入从“规模至上”到“质量优先”的关键转折期。

作为市场的重要参与者，上市房企对政策与环境的敏锐洞察，不仅折射出当前行业真实处境，也为理解未来走向与政策制定提供了有价值的参考。

一、行业步入深度调整与结构重构阶段

从中报信息和业绩会表态来看，房企对以下几方面形成高度共识：

一是市场底已现，但反弹动能不足。多数企业认为，在“保交楼”、降首付、降利率、放松限购等政策组合拳的支持下，销售与价格继续下行的空间有限。然而，受制于居民收入预期偏弱和市场信心尚未完全恢复，回暖进程将较为缓慢，市场或将经历一段“L型”筑底阶段。

二是分化成为新常态，城市与企业格局重构加速。一线与核心二线城市因人口流入、产业集聚和资源集中，表现出较强抗跌性，房价有望率先企稳回升。相反，三四线城市库存高企、需求疲软，去化压力持续。企业层面，财务稳健的国企、央企及优质民企凭借融资和品牌优势进一步扩大份额；高负债、慢周转的企业则面临严峻生存挑战。

三是发展模式迎来根本转变，“高周转、高杠杆”时代落幕。房企普遍意识到，依赖土地增值与快速开发的传统路径已不可持续，纷纷转向轻资产运营、存量改造、服务升级等新赛道。例如，万科提出聚焦主业与核心城市，招商蛇口倡导“三个转变”，强调开发与经营并重，不少企业也通过资产剥离与业务重组实现减负与转型。

四是流动性压力尚未完全缓解，盈利能力面临挑战。政策虽有宽松，但销售回款仍不畅，行业存货周转效率普遍偏低，现金流为负的企业不在少数。同时，净利润大幅下滑甚至亏损成为普遍现象，反映出行业整体仍处于盈利低谷。

二、政策与市场协同，驱动行业转向质量发展

综合房企预判，短期内市场仍高度依赖政策呵护，但中长期增长需依靠真实居住需求和产品创新力。企业正在通过财务优化、精准投资、效率提升和业务多元化等方式积极适应新阶段。

政策方面，预计将继续呈现因城施策、梯度放松的特征。一线城市或适度放宽限购，激活改善型需求；低能级城市则可能通过购房补贴、土地优化和存量收储等方式促进供需平衡。金融政策将延续“保交楼”主线，通过专项借款、信贷支持和债务重组缓解企业流动性压力。

土地供应结构也在积极优化，核心城市增加保障性住房与租赁用地占比，推动多功能复合开发，促进城市空间高效利用。这些举措有助于平衡市场结构，抑制区域投机，引导资源向真正有需求的城市倾斜。

从市场需求结构看，改善型住房正取代刚需成为市场主力。2025年上半年，全国改善型住房销售占比首度突破50%，显示出消费者对产品品质、社区配套和服务的需求日益提升。“好房子”建设已从政策倡议转变为企业竞争的核心维度。

三、风险尚未出清，去库存与政策落地效能成关键

尽管政策持续发力，但执行效果仍呈现区域与结构差异。部分三四线城市因地方财力有限，购房补贴与激励措施未能及时落地，削弱了政策传导效率。金融机构放贷审慎，与政策支持之间仍存时滞，制约了企业融资环境改善。

去库存是当前行业面临的最大挑战。部分城市住宅去化周期已超过两年，市场出清压力显著。与此同时，城市间分化持续加剧，考验政策精准性与响应速度。通过专项债收储、城市更新和存量转保障房等机制，地方政府正尝试以创新手段缓解库存压力、盘活资产价值。

四、企业策略调整：聚焦稳健、效率与产品力

面对行业变局，房企正从四个方面积极应对：

一是坚决降负债、优化债务结构。如龙湖集团通过经营性现金流压降负债，华润置地依托多元业务与现金流管理保持财务健康，中国金茂则通过融资创新显著降低资金成本。

二是投资更趋聚焦，深耕高能级城市。保利、中海、华润等企业持续将资源倾斜于一线和强二线城市，通过优化土储结构提升抗风险能力和盈利稳定性。

三是全面提升运营效率。部分企业剥离非核心资产，推进轻资产模式；还有一些通过数字化、供应链优化和内部管理提效加速周转；非房业务如物业、商业运营等也成为效率提升的新路径。

四是将产品力视为核心竞争力。在政策倡导“好房子”的背景下，华润、龙湖、绿城、华发等企业纷纷推出创新产品体系，注重绿色、智能、人性化设计，以差异化产品赢得市场认可。

展望下半年，政策与市场的协同效应有望进一步释放。地方政府在因城施策、稳定市场中扮演关键角色，而企业也需提升战略敏捷性，适应不同能级城市差异化的发展节奏，在质量竞争的新阶段中突围前行。

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