华泰证券：房地产增量政策窗口或将重启

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作者：陈慎、刘璐等，来源：华泰睿思

华泰证券认为增量政策的可能方向包括限制性政策进一步解除、降利率、收储及城中村改造。

核心观点

增量政策的可能性——市场视角：前瞻数据季节性回落

自926新政实施以来，已过去半年多时间，但房地产市场的成交热度并未消退。高频数据显示，2025年第一季度重点44个城市的新房成交面积同比增长2%，二手房方面，22个城市成交面积同比增长34%。特别是3月份，新房和二手房的增速分别达到3%和38%。然而，从前瞻指标来看，市场热度已经开始出现下降迹象。4月1日至5日，44城新房成交面积同比下降11%；3月31日至4月6日期间，监测的42个城市二手房门店成交套数环比下降13%，门店带看人数环比减少9%。从历史经验来看，4月份通常是房地产市场数据季节性回落的时期。我们认为，当前好不容易恢复的市场形势需要政策支持来巩固，此时出台更多举措帮助市场"止跌回稳"是合理的。

增量政策的可能性——时机视角：传统的政策窗口期迎美国关税超预期

从近年来的政策出台时机来看，4月份通常是重要的政策窗口期。2024年4月30日，中央政治局会议首次将目光投向"库存"问题，并提出"统筹研究去库存和优化增量供给"的要求，为后续517政策奠定了基础。今年随着美国关税政策的超预期实施，我们认为出台对冲措施的需求更为迫切，而作为国内最大内需市场的房地产行业，"稳地产"政策的出台将是必然选择。

增量政策的可能方向：限制性政策放松、降利率、收储及城中村改造

我们判断未来的政策可能会侧重以下几个方面：

1. 限制性政策进一步解除。今年两会期间的政府工作报告明确提出要因城施策，调减限制性措施，特别是作为核心城市的北京等一线城市的限购政策仍有优化空间。

2. 进一步下调房贷利率。预计未来可能会降低公积金贷款利率，并通过流动性宽松政策打开房贷利率下行通道。

3. 优化收储政策。政府工作报告中提到推进收购存量商品房，赋予城市政府在收购主体、价格和用途方面更大的自主权，后续可能有更多细则出台。

4. 加力实施城中村改造。财政部和住建部近期联合发布的《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》明确，中央将对相关城市给予定额补助，这表明城中村改造的政策支持力度正在加大。

投资建议

考虑到一线城市在政策释放方面具有更大的空间，我们更加看好以一线城市为代表的核心城市复苏前景。同时，那些在相应区域拥有储备或新获取资源的房地产企业将面临估值修复机会。因此，继续推荐具备"三好"逻辑的地产股，而业绩与现金流表现稳健的物业管理公司也将受益于市场止跌回稳。

风险提示及免责条款

市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。请根据自身情况审慎做出投资决策，投资风险自负。

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