中信证券：2025年下半年房地产行业将迎重大变局
时间：2025-05-28 18:12:27
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我们判断，2025年下半年将是中国房地产行业发生重大变革的关键时期。这一变革标志着简单粗放的扩张模式难以为继，政策导向从支持增量供给转向注重质量提升。
▍行业变局：
当前行业的供求关系、政策取向、竞争格局和产品创新程度都已达到历史性转折点。与1998年房改相比，此次变革的深度可能仅此一筹，但其影响范围更广。虽然不动产业与汽车业在技术应用和规模经济等方面差异显著，但在行业重构的关键性上堪称相似。
▍传统模式终结：
传统的快周转住宅开发模式难以为继。当前市场的需求结构已经发生了根本变化，改善型需求成为主流。这不仅意味着企业需要将关注点从开发速度转向产品品质，更反映出整个行业和社会对住房价值认知的重大转变。
▍新模式驱动：
房地产发展的逻辑正在重构。房地产投资连续下行的趋势可能会长期持续，但随着房价企稳回升，其对居民消费的抑制作用有望逐步减弱。核心城市凭借优质供给能力保持土地财政收入韧性，而三四线城市的财政压力将加剧。
▍运营革新：
企业正面临前所未有的双重挑战：既要应对史上最严峻的住宅去化压力，也要把握经营性不动产发展的最佳机遇。低成本融资环境、多层次REITs市场和政策支持的城市更新战略，都为擅长资产管理的企业提供了新发展路径。
▍创新机遇：
行业正在进入模式创新的活跃期。企业需要将洞察消费者需求和运营空间的能力进行系统升级，并在产品创新、服务升级等领域寻求突破。这种转变本质上是由市场供求关系驱动，而非单纯政策推动。
▍投资策略：
在筛选开发企业时，核心竞争力和发展质量是关键考量因素。存货的质量仍然重要，但运营能力和服务水平的重要性更加突出。同时，持续的分红能力和良好的公司治理仍然是估值的重要支撑。
▍风险提示：
当前行业面临多重风险：经营性资产过剩可能带来估值压力，轻资产业务模式存在门槛效应，以及部分企业仍存在的不良资产包袱。这些因素都可能对企业发展构成挑战。
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