中信证券：地产销售全面好转，企业间差距扩大。

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文｜陈聪 张全国 刘河维 王天瑜 朱翀佚 李俊波

10月以来，我们看到房地产基本面出现明显改善，但是企业销售表现的差异也在扩大。我们认为，在需求侧和供给侧政策的共同推动下，房地产市场的止跌企稳有望持续兑现。我们预计部分信用良好的头部央国企有望在较快时间能够通过补充土地储备大幅优化资产质量，实现销售和拿地的正循环。

▍10月开发企业销售数据出现明显改善。

根据亿翰智库发布的房企排名，10月我们跟踪的14家开发企业实现销售金额2,443亿元，同比增长7.7%，1-10月累计实现销售金额17,386亿元，同比下降33.9%。9月末对房地产市场止跌企稳的定调及此后多项政策措施，带动房地产销售数据出现明显改善。我们跟踪的样本城市头部经纪公司交易套数也显示10月以来二手房销售同比环比均有大幅好转，且未看到边际走弱倾向，意味着四季度整体房地产基本面数据值得期待。

▍拿地及推货能力差异，推动销售大分化。

10月，四家头部央企开发企业销售金额同比增长28.5%，且均实现正增长。与此对应的四家民企及混合所有制企业销售同比下降35.9%，且均为下降。我们认为，随着房地产市场止跌企稳，开发行业经营环境可能较过去三年有显著改善，但是企业信用差异，以及由此带来的拿地及推货差异，可能意味着企业经营结果各不相同。我们相信头部央企开发企业可能率先受益于行业经营环境改善。

▍需求侧政策工具箱丰富，有望推动购房需求稳定释放。

根据中国人民银行官网，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，较3月的3.69%及6月的3.45%有明显下降。我们认为，按揭及公积金贷款利率均有下降空间。另外取消普宅标准，也有望进一步降低一线城市购房者购房税费及开发企业经营负担。同时，房屋交易税费、购房贷款利率个税抵扣、限购政策等均有进一步优化空间。

▍供给侧政策有待进一步落地，有望改善土地及新房市场供需格局。

目前新房市场库存高企，去化压力大，部分企业持有土地无力开发，都影响行业短期信心及长期预期。我们相信，进一步支持地方政府收储建成未售的整栋商品住宅，以及回购无力开发的土地项目，均有利于改善供需格局，缓解企业压力。

▍风险因素：

开发企业利润表不及预期甚至亏损的风险；房价不能及时止跌回稳，导致项目利润率水平下降甚至亏损的风险；支持政策不及预期的风险。

▍企业经营结果的分化正在出现。

10月以来，我们看到房地产基本面出现明显改善，但是企业销售表现的差异也在扩大。我们认为，在需求侧和供给侧政策的共同推动下，房地产市场的止跌企稳有望持续兑现。我们预计部分信用良好的头部央国企有望在较快时间能够通过补充土地储备大幅优化资产质量，实现销售和拿地的正循环。

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